瓜登发展大趋势

272 2020-07-24 420

便捷和all in one成了房地产市场的大趋势,更多发展商今年打破往年的传统,推出更多大型的综合发展计划。

综合型城市概念的热潮也吹到登嘉楼来了,业界人士未来5年都会以此为主导。


由于登州许多土地是属于马来保留地,其中瓜拉登嘉楼市区近90%土地更属此类土地,导致产业发展大大地受到了限制。

据发展商指出,登州土地政策列明,只有小于10英亩的马来保留地可自由买卖,意思是非土着发展商只能发展单一项目小于10英亩的房产计划。

但是,瓜登市区是华裔主要集中地,在这样的土地管制政策影响下,可供华裔购买的房产,与华裔消费者的需求相比,完全不成正比。

目前,瓜登市内的房产价格有不断上升的趋势,土地价格也随之上涨。

Austin Height(Tg)公司策划顾问刘保章:大吉隆坡转型增强市场信心


在Austin Height(Tg)有限公司担任策划顾问的刘保章指出,整个大环境的转变,尤其是大吉隆坡转型,间接增强了市场信心,加上石油税注入、海岛旅游业的蓬勃发展,一一带动了州内经济发展。

“目前,瓜登市区商业店屋价格已提升到200万令吉左右,属于偏高,只是租金却没有相应的增长。”

在土地限制、产业供不应求和价格飚涨的情况下,发展商纷纷把目标向郊外转移。

然而,在外围发展毕竟也将面对土地饱和的一天,加上空间的应用不够充分,城市化扩张的力量下,仿效雪隆一带或国外发展的城市综合性发展计划,将是大势所趋。

刘保章说,城市综合性发展将集结住宅、基建、购物中心、办公室、教育学府、医疗设施、酒店为一体,实用性更佳,让居民不需驾驶至别处即可满足一切生活所需。

他预言,这种规划和生活概念,相信将成为登州房产发展未来5年的大趋势。

年轻人是主要消费群

刘保章分析,未来主要消费群将以年轻人为主;其中,年轻人的思维改变,将能够影响整个登州甚至东海岸的产业走向。

“他们注重环保,倾向绿色工业,因此,以绿色环保为概念的‘城市综合性发展’将符合他们的需求。”

他说,在节能减碳的当儿,简约又方便,完全符合年轻人的高要求。

“而且,规划更完善的城镇,可永续发展及延伸的城市空间价值更高,这特质相信将为登州产业掀开新的一页。”

他说,甚至有研究报告显示绿色环保产业将保持新鲜的空气,员工请病假的案例也减少,生产力继而上升,也因此,国外企业大都愿意花费大把金钱,打造绿色工作空间。

沿街式店屋或被“冷落”

刘保章也推断,随着登州以城市综合性发展为目标,租金直线飙升的沿街式店屋可能会被“冷落”。

届时,这些零售空间可能会有另一场新革命,变身为饮食专区,例如转换为工作坊或小吃店。

他说,瓜登沿街式店屋价格已达到顶峰,在城市化扩张和延伸到市郊的同时,需求或许会放缓。

“不排除将追随台湾及新加坡的脚步,改装为小食中心、开放式购物中心亦或成为星光大道等用途。”

大马建造行联合总会第一副会长萧志甬:减少用车更环保

大马建造行联合总会第一副会长萧志甬对于城市综合性发展计划表示非常赞成,他认为容易管理也更加集中。

“此外,也可以减少用车达到环保目的,更符合永续经营和发展的概念。”

此概念已在国外实施多年,政府应该更早的实施,我相信这项计划将能够带动整个登州的发展。”

小户型住宅回报率可观

城市综合性发展将集结住宅、基建、购物中心、办公室、教育学府、医疗设施、酒店为一体。

刘保章认为,这样的规划实用性更佳,让居民不需驾驶至别处即可满足一切生活所需。

但他相信,这样的发展计划,在城市化推动下,住宅单位会有一场变身。

“到时,住宅单位将以SOHO(精装小户)及SOFO(小型灵活办公室)的模式为主流。”

他说,这种小户型的住宅,售价不高,但回报率却很可观。

沿海建设为卖点

刘保章说,其中一项相信是最大型的发展计划将由登州政府规划,目前计划分5期进行,每期将推出不同类型的单位。

他说,此计划将以沿海建设为卖点,因此,除了拥具备HOPSCA的条件外,也有了海景这一项特色。

而这项发展计划的其中一个亮点,是打造一座全登州最高的建筑物Kuala Terengganu IconicAnd SOHO Tower,楼高预计56至62层。

届时,Paya Bunga Square、Paya Bunga Plaza、Warisan City Megamall(位于华丽珊岛(Pulau Warisan))、Rimba Square、TiongYTL MixCity,Austin Square dan Entertainment Hub Center KT Cineplax Plaza等大型购物中心将陆续进军瓜登,势必带动登州的旅游业及房产业至更高峰。

投资逾50亿

另一项是由东海岸经济特区(ECER)及登州政府组成的联合理事会联手,招徕多个集团投资逾50亿令吉精心打造的瓜登城中城(Kuala Terengganu City Centre,KTCC)计划。

这项集休闲、旅游、商业、娱乐等为一体的计划位于瓜登的登嘉楼河口,目前,于2011年10月在南岸及北岸的填土工程已经竣工,而基建工程也经于去年杪完成。

政府办公楼、港口、购物中心、住宅公寓、主题公园、高等教育学府等也被列入为其中的发展项目之一,另外,明年也将预计建设一座连贯南岸与北岸的升降桥。

预计2018年落成

瓜登城中城预计将于2018年落成,相信到时这座东海岸城镇将跃升为区域内的大都市。

届时,位于登州河口南岸的丹绒区将建有一座集合商业、娱乐的瓜登商场(KTCC Mall),并设有两座大楼,一座是服务公寓,另一大楼则是拥有400间房间的国际酒店。

在商场中除了有霸级市场、10间放映场的戏院、200个商业单位等,并特设一个专供登州小贩售卖登州特产与手工艺品的商业中心(BAZAR)。

另外,也预计将会兴建一座集合休闲与住宅公寓中心。

小词典:强调HOPSCA概念

城市综合性发展计划以HOPSCA概念为核心,在海外和雪隆的房产发展已是相当普遍。

HOPSCA指的是H代表酒店(Hotel)及医院(Hospital)、O代表办公室(Office)、P代表公众场合如停车场公园(Public Area)、S代表学校及购物中心(Shopping Centre,School)、C代表会展中心(Convention Centre)及A代表公寓(Appartment)。

HOPSCA是集居住、办公、商务、休闲、旅游、医疗、文化娱乐、社交等为一体,属于高度集约的街区建筑群体。

这样的城市规划不但讲究环保,也能够充分利用空间,在凡事追求效率与科技的21世纪,更是产业转换跑道的最佳计划。

在这个概念下,整个社区的发展规划更明确,且具备完整的街区特点,是建筑发展趋向城市空间的巨大变化,可以持续性发展及高使用率,延展了城市的空间价值。